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千亿房企中梁7月跻身上市梯队:2018资产规模逆势增长69.14%
摘要

2019过半,在市场“谨慎乐观”的氛围中,把握住眼下资本市场回温的时间窗口实现上市,对中梁而言,无疑当下的最佳选择。

投稿来源:十字财经

作为TOP20中唯一未上市房企,2018年11月13日,中梁控股集团正式在港交所递交招股书。历经为时半年漫长的等待,今年6月26日正式通过港交所聆讯,6月27日至7月8日公开发售,7月16日于港交所正式挂牌,目前已确定股份代码2772,建银国际担任其独家保荐人。

更新后的招股书显示,此次中梁控股计划全球发售共5.3亿股,定价区间为每股5.20-6.68港元,预计募集资金共3.5亿-4.5亿美元,募集资金主要用于现有物业项目开发、偿还部分现有信托贷款和一般营运资金用途。

不过事实上,虽然部分上市房企依然能交出成交规模再创新高的成绩单,但就整个地产行业而言,眼下的光景却不是一个很好的发展周期。2018年,是房企高呼“活下去”的一年,在中央“房住不炒”的政策导向与行业持续调控的背景下,在资本市场监管政策也在逐步趋严,房地产上市公司融资渠道进一步收紧。如何从组织架构、拿地策略及融资渠道等层面全方位优化运营效率、保障盈利能力,成为房企竞争下半场的重要主题。

01

布局:土地储备与拿地策略

“规模“仍然是房企求存的必要条件之一。

据招股书显示,2018年,中梁控股的总资产规模增速较2017年虽已有所放缓,但仍突破千亿,达到1680.7亿,同比增长69.14%,远超同业。根据中国指数研究院发布的报告显示,2018年以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司总资产均值达到1867.82亿元,同比增长25.95%。

对此,专业人士评价,”当前地产行业商业模式回归房地产开发,规模的重要性开始显现,具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。“

除规模之外,2018年,受益于早期低成本拿地项目的结转,上市房企延续了“增收增利“的态势,中梁控股亦不例外。据招股书数据显示,其近三年2016年、2017年、及2018年全年的合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿,近三年年复合增长率为131%。同时,伴随着销售额的增长,中梁近三年的营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿,年复合增长率221.4%,高于行业平均。净利润方面,中梁2018年的净利润为25.26亿,近2017年的5倍,毛利率亦持续改善。

支撑高速成长的是充沛的土地储备。对房企而言,拿地能力是决定其土地储备与成本控制的核心竞争力,因此,在拿地策略上的布局则显得尤为重要。

对此,中梁控股副总裁游思嘉曾总结称,中梁主要透过四个对冲的因素来平滑买地的风险:“第一,我们在每年不同的时间点都会买地以平滑时间的集中度;第二是从二、三、四线城市不断按照政策和经济的轮动来挑选我们的城市能级;第三是我们在区域里面有很强的分散性;最后,除了单纯的住宅,我们也采用综合商业和产业的模式,来获取住宅类的土地,丰富我们购地的手段。除了传统的公开招牌挂土地以外,我们也辅以私人收购等手段来增加我们拿地的能力。”游思嘉表示,“在投资的时候周期十分重要,需要定期复盘城市的布局,以确保我们对市场和政策把握他们的变化。比如2016年及时地抓住三、四线城市去库存和棚改的红利,把三、四线城市的比重增加。而2018年下半年开始,因为市场结构的变化,我们也及时把二线和强三线的比重增加。”

据招股书显示,截至2019年3月31日,中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目,土储面积3886万平方米,其中长三角区域占比45.4%。

02

破局:“标准化”下的运营优化

2018年,在“房住不炒“的政策导向下,房地产市场的项目去化压力加重,房企周转速度稍有放缓。行业持续调控对房企运营效率提出了更高的要求。要兼顾高速成长与质量的稳健发展,需要在组织架构、人才管理制度、产品设计、运营模式等多个维度全面着手优化。

根据招股书信息披露,中梁控股在组织架构与管理模式方面选择采用“阿米巴生态经营体系”,将大的业务集团分成若干个小的业务组织,每个单位组织独立核算,全体员工共同参与经营,享有足够的自主权。在这样的模式下,中梁形成了控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构,总部充分向区域授权,各个区域作为经营主体自主经营。精简化的区域集团促使组织扁平化,能够因城施策,部门独立核算,用具体的数字、报表和业绩反馈来让高层快速感知市场温度,从而帮助其突破发展瓶颈。

此外,标准化的业务模式也使得中梁的管理费用得以降低,从而腾挪了利润空间。

“我们有很强的标准化和可复制性业务的运营模型。我们采用高周转的业务模型,以中小体量、低总价的项目为主。去年地价在5个亿以下的项目占了76%,建面在12万平方米以下的项目占了60%以上。我们的项目是以短、平、快、快周转为主,一般目标是在7个月以内可以达到开盘,在一年之内实现正现金流,以及达到再投资的目的。” 游思嘉表示。

事实上,2018年,多家房地产企业赴港上市,其诉求不外乎获得资金来度过“至暗时刻“。长期以来,借用高杠杆成为了房企实现快速扩张的重要手段,然而融资渠道并不通畅,当行业遭遇严厉调控、融资环境收紧时,部分急速扩张、布局单一、融资渠道受限的中小房企则最先面临生存危机。在这样的大环境下,“降杠杆”成为大部分房企的主旋律之一,房地产上市公司纷纷通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式增强短期偿债能力。

而中梁控股在积极筹备上市之余,也在多元化的融资渠道上下足功夫。一方面,内部产生现金流量仍是重中之重,包括物业预售、销售所得的款项,招股书显示,2016年至2018年,中梁控股来自物业销售产生的内部现金大幅增加,这在相当程度上减少了公司对外部借款的依赖。此外,在产品端,中梁有意拓展商用、产城、综合物业及其他类型物业,在不同地区开发迎合目标客户需求的新产品,均衡的产品组合有助于丰富公司的收入流、优化资源及资产配置。

不过目前来看,包括银行借款、信托贷款、资产管理等外部融资渠道也依然通畅,中梁控股的授信合作方涵盖国有大型银行、股份制银行、信托公司等,同时亦建立了金融联盟,加强与金融机构的战略合作。此外,数据来看,中梁控股的净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%,经营活动现金流净额转负为正。

中梁方面表示,上市后公司的融资渠道预计将进一步拓宽,未来不排除采用发行公司债及寻找战略投资者等,以较低的成本获得融资来源支持业务扩充。

熬过2018年的房产寒冬,时至2019年,房地产市场的调控政策开始转向“以稳为主,一城一策”,市场保持较为稳定的预期,同时企业融资状况亦较之去年有所改善。2019过半,在市场“谨慎乐观”的氛围中,把握住眼下资本市场回温的时间窗口实现上市,对中梁而言,无疑当下的最佳选择。

 

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