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半月内两度出售资产“补血”,阳光100开启“自救”模式
摘要

这种被业界称之为“割肉求生”的办法,并不是长久之计。阳光100究竟能否走出困境?

近年来排名频频掉队的阳光100(HK:02608),近期开始以一种“破釜沉舟”的姿态,展开了一轮“自救”。

今年3月份,阳光100在业绩会上宣布,公司将加快土地储备去化,土地出售的收入预计达到几十亿至上百亿。进入4月以来的两周之内,阳光100立刻付诸行动,连续出售了2家项目公司的股权。

刚刚在股市经历了“九死一生”的阳光100,频繁出售资产背后,更多显现出的是无奈。今年1月17日,阳光100盘中股价暴跌76%,当日收盘最低价为0.86港元,差点成为仙股。时至今日,其股价跌幅虽有所收窄,但仍处于低位,截止到4月17日收盘,阳光100股价为1.56元/股。

然而,这种被业界称之为“割肉求生”的办法,并不是长久之计。阳光100究竟能否走出困境?

频繁“卖卖卖”,降低高负债违约风险

在3月29日,阳光100举办的2018年业绩发布会上,其创始人易小迪公开宣布,今年将加快土地储备的去化。此后两周之内,阳光100连续出售两个项目公司股权。

4月14日,阳光100发布公告称,其附属公司拟将目标公司卓星集团有限公司100%股权及债权以约46.6亿元的代价出售予佳兆业(HK :01638.)的附属公司凯择有限公司。公告显示,此次交易的目标公司主要资产为位于广东清远市清城区龙塘镇的房地产开发项目,该项目用地面积515.62亩,计容总建筑面积1183327平方米。阳光100间接拥有目标公司55%的股权。

这是阳光100半个月内第二次出售项目股权。在一周前的4月2日早间,阳光100发布公告称,公司以13.34亿元作价,出售重庆阳光壹佰70%股权给融创中国(HK:01918)。其中,权益部分3.7亿元,融创以现金形式支付,另有股东贷款9.64亿元。公开资料显示,重庆阳光100的主要资产为位于中国重庆市南岸区的两个物业开发项目,一是重庆阳光100国际新城项目,可开发为集住宅、商业、商场为一体的项目;二是慈云寺老街项目。

对于阳光100连续出售资产的举动,易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示:“不排除阳光100存在一定的资金压力,此举意在解除违约风险。同时,也不排除其早已寻找到了接盘者,在市场回暖的趋势下转让项目,性价比相对比较高。”

值得一提的是,从资产情况来看,仅在出售重庆项目上,阳光100税前亏损约4.88亿元,其对资金的渴求由此可见一斑。

事实上,阳光100上市以来的净负债率一直处于200%以上,到了2019年,这一情况还在加剧。据其2018年财报显示,截至2018年底,公司的净负债率由2017年的231.6%上升30个百分点至261.6%。此外,阳光100短期借贷及长期到期部分高达104.2亿,而其手中的现金及现金等价物为25.89亿元,现金已不能覆盖短期内的到期款项。

通过上述两笔交易,阳光100共获得了约38.97亿元的现金流,加上其持有的现金,初步测算,其资金缺口至少还有39.34亿元。

此外,今年房企融资环境虽然有所好转,但阳光100的融资渠道并不通畅,1月14日,其曾以明股实债的方式与北京信托签署了一笔20亿的项目抵押贷款,利息高达13%。1月29日,其申请的一笔规模为7亿元的融资计划又遭遇上交所中止发行。

由此看来,这大概率不会是阳光100最后一次出售资产。

转型战略推进困难,阳光100路在何方?

假设出售资产不仅是为企业“止血”考虑,那么,从阳光100的战略规划来看,此举还意在为持续转型做铺垫。

对此,阳光100相关人士对蓝鲸房产表示,此次交易是基于公司业务转型战略的主动选择,有利于调整土地储备结构,同时改善现金流,优化财务结构,持续降低财务风险。而在上述两份资产出售的公告中,阳光100也均明确写道:“本集团拟将出售所得款项用于一般营运资金及于适当机会出现时用于潜在收购及投资事项。”

早在2014年,易小迪率领阳光100登陆资本市场之时,阳光100便开始对主营业务进行调整,希望能从传统的开发商转型为商业街区运营商。在此战略下,2017-2018年,阳光100确定三大核心产品线:街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇。

面对激烈的竞争,易小迪寄希望于深耕细分化市场来为阳光100争得一片天地,而在2019年年初,他也为公司的转型贴上了“成功”的标签。阳光100在提供给蓝鲸房产的一份文件中写道:“近年来,阳光100坚定地由开发商向运营商转型,商业模式由开发利润向服务升值转变,服务性收入在不断上升。”

这虽是事实,但外界并不认同,主要是在其收入构成中,销售收入占比始终在九成以上。与此同时,在阳光100“重运营、轻销售”的战略引导下,其销售额增长缓慢,排名不断下滑的问题,也一直备受业界诟病。财报显示,2013年-2018年,其合同销售额分别为53.53亿元、66.67亿元、104.17亿元、106.08亿元、120.96亿元。规模上虽然有所增长,但其排名却持续下滑,2016年-2018年其在克而瑞发布的Top200房企榜单中,排名由141名下滑至157名。

这样的财务表现不由让业内外开始怀疑其战略转型的正确性。对于阳光100的这一战略,上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产表示:“阳光100有一部分街区综合和服务式公寓是自持的,阿尔勒小镇又是大盘开发,这些前期对资金的需求都比较高,后期回笼周期也比较长,如果没有大量资金支持的话,短期内很难顺利转型,甚至有可能拖累财务表现。”

一般而言,阳光100或许还可以通过新型金融产品来缓解资金压力,但这些金融产品对企业底层资产的收益往往有着较高的要求,这可能是其较为尴尬的问题。“阳光100的物业多位于二三线城市,且体量都较大,这些城市的租赁需求相对不足,租金表现平平。”卢文曦向蓝鲸房产指出。据其2018年的财报显示,阳光100的物业分布于环渤海、长三角、珠三角、中西部四大区域;就具体城市来看,核心城市包括天津、重庆、无锡、潍坊、无锡、温州、清远、莆田、柳州等城市。

诚然,出售项目或许可以在短期内帮助阳光100度过困难,不过,此举恐怕只是权宜之计。随着房地产行业集中度不断提升,规模为王的“丛林法则”不断被强化,中小房企生存境遇越发艰难,对于阳光100来说,倒下与突围哪个会先到来?这可能会是一场生死之战。(shiqingling@lanjinger.com)

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